収益不動産の相続について弁護士が解説

遺産分割トラブルのご相談に来られる方で圧倒的に多いのが遺産の中に不動産が含まれている場合です。

遺産が預貯金だけの場合には，法定相続分に応じて，分割することが容易なので，トラブルになることも多くないのではないかと思います。

ただし，遺産が預貯金だけの場合でも，特別受益や寄与分を主張する相続人がいる場合や，被相続人生存中の一部相続人による被相続人の財産の使い込みを主張する相続人がいる場合には，紛争が長期化する傾向にあります。

ここで，遺産の中に不動産が含まれるケースに戻りますと，不動産，特に建物は，現物分割することが難しいことや不動産の評価方法にはたくさんの種類があり，立場によって選ぶべき評価方法が異なることからトラブルに発展することが少なくありません。

更に，遺産の中に含まれる不動産が収益不動産の場合には，難しい問題がいくつか出てきます。

まず，被相続人が生前から遺産である土地，建物をファミリーレストランに月50万円で賃貸していたというケースを例に挙げて考えてみましょう。

この場合の賃料月50万円は，民法上，法定果実と呼ばれますが，遺産分割発生後，遺産分割協議終了までの間の法定果実の取り扱いについては，遺産（相続財産）とは別個の財産であり，共同相続人が相続分に応じて個別に取得する財産であると解されています（最高裁判決平成17年9月8日）。

したがって，前記の例で相続人が二人の場合，法理論上，遺産分割発生後は，それぞれの相続人がファミリーレストランに対して，25万円ずつの支払いを求めることができるという結論になりますが，現実には，遺産分割が終了するまでの間，なかなか支払いに応じてくれないケースが多いのではないかと思います。

それにもかかわらず，不動産の固定資産税の支払いは待ってくれません。未納のままでいると，財産を差し押さえられる可能性すらあります。

このように，遺産の中に含まれる不動産が収益不動産の場合には，遺産分割発生後，遺産分割終了までの間，賃料の支払いはなかなか受けられないにもかかわらず，税金だけ手出ししなければならなくなるというリスクがあります。

次に，被相続人がアパート一棟所有しており，相続人が兄弟二人のケースについて考えてみましょう。

遺産分割発生後，遺産分割終了までの間に，アパートの入居者の一人が出て行った場合に，新たな入居者と賃貸借契約を締結するためには，原則として，もう一人の相続人と共同で行わなければならず，もう一人の相続人が同意しない場合には，新たな入居者との契約ができず，賃料収入を得る機会を喪失してしまうことになります。

これらのケースを見てお分かりの通り，遺産に中に含まれる不動産が収益不動産の場合には，できる限り，早期に遺産分割協議を終了させることが得策です。